مایکل کابالن در یک محل ساخت و ساز قدم می زند که به زودی به محله ای از واحدهای اجاره ای مقرون به صرفه تبدیل خواهد شد، در خیابانی آرام در دارتموث، NS

ردیف خانه های شهری در True North Crescent بخشی از یک ساختمان 32 واحدی است که با بودجه دولت های استانی و فدرال ساخته شده است.

کابالن، رئیس انجمن مسکن ارزان قیمت نوا اسکوشیا (AHANS)، گفت که واحدهایی که سازمان او می سازد در استانی که در حال تجربه است به شدت مورد نیاز است. افزایش سرسام آور اجاره بها و نرخ پایین خانه های خالی.

او گفت که با این حال توسعه مسکن مانند این به اندازه کافی سریع تصویب نمی شود.

کابالن گفت: «این پروژه… ماه ها برنامه ریزی، ماه ها رفت و برگشت با تمام سطوح مختلف دولت طول کشید. فکر نمی‌کنم دولت‌ها به اندازه کافی سریع حرکت کنند تا تأثیر معناداری بر بحران مسکن ارزان قیمت داشته باشند.»

داده های سخت در مورد مسکن مقرون به صرفه که هر سال در نوا اسکوشیا ساخته می شود به صورت عمومی در دسترس نیست.

داده هایی که اداره امور شهرداری و مسکن به CBC ارائه کرده است نشان می دهد که این استان در پنج سال گذشته به 954 واحد اجاره ای مقرون به صرفه کمک مالی کرده است. این پروژه ها در مراحل مختلفی هستند که برخی تکمیل شده، برخی در حال ساخت و برخی در مراحل برنامه ریزی هستند.

بسیاری از این واحدهای جدید مقرون به صرفه بخشی از توسعه‌های بزرگ‌تر هستند که شامل واحدهای قیمت بازار نیز می‌شوند که توسط توسعه‌دهندگان خصوصی یا سازمان‌های غیرانتفاعی مانند AHANS ساخته شده‌اند.

با سرعت فعلی، رسیدن به هدف 33000 خانه مقرون به صرفه که نوا اسکوشیا در دهه آینده به آن نیاز دارد غیرممکن خواهد بود.

آیا کافی است؟

در پنج سال گذشته، بودجه از طریق این برنامه بالغ بر 54,934,988 دلار بوده است.

در حالی که مقامات وزارت مسکن می گویند که بودجه سالانه برای مسکن مقرون به صرفه برای سال های متمادی حدود 2 میلیون دلار بوده و اکنون حدود 18 میلیون دلار است، کابالن گفت که تأثیرات آن حداقل بوده است.

او گفت: “ما شاهد بیشترین سرمایه گذاری و بیشترین فعالیت در بخش مسکن ارزان قیمت در یک نسل یا در چند نسل هستیم.” من فکر می‌کنم دولت می‌تواند افتخار کند که بیشتر از دولت‌های قبلی انجام می‌دهد، اما برای انجام دادن بیشتر از هیچ کاری نیازی نیست.»

بودجه برای مسکن مقرون به صرفه می تواند از سوی دولت های شهرداری، استانی و فدرال تامین شود، اما استان نقش کلیدی ایفا می کند.

در حال حاضر، بودجه استانی از نوا اسکوشیا تامین می شود برنامه توسعه مسکن ارزان قیمت، و برنامه های مشابه قبلی در آن ادغام شده است.

وزارت مسکن همچنین برنامه‌هایی را تأمین می‌کند که به غیرانتفاعی‌ها اجازه می‌دهد سهام خود را ایجاد کنند، مسکن‌های ارزان قیمت موجود را حفظ کنند، و توسعه‌ها را برنامه‌ریزی کنند. همچنین اخیراً زمین را برای سه مجتمع مسکونی ارزان قیمت اهدا کرد.

برنامه توسعه مسکن مقرون به صرفه متقاضیان را ملزم می کند، خواه آنها بخش خصوصی باشند یا توسعه دهندگان غیرانتفاعی، حداقل تعریفی از مقرون به صرفه بودن، مانند 80 درصد از اجاره بهای متوسط ​​بازار را داشته باشند.

واجد شرایط بودن برنامه بیان می کند که میزان بودجه دریافتی یک پروژه تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله عمق مقرون به صرفه بودن ارائه شده است.

طبق گزارشات، متوسط ​​اجاره بازار برای یک آپارتمان دو خوابه 1425 دلار در ماه در هالیفاکس و 888 دلار در شهرداری منطقه ای کیپ برتون است. آخرین آمار از CMHC.

کاترین لویتن رید، دانشیار برنامه توسعه اقتصادی جامعه در دانشگاه کیپ برتون، یکی از رهبران یک مطالعه 2021 این نشان می دهد که نوا اسکوشیا باید در 10 سال آینده 33490 واحد مسکن ارزان قیمت و غیر بازاری بسازد یا خریداری کند.

لویتن رید در مصاحبه اخیر خود گفت: “ما در حال حاضر نیاز فوق العاده ای به مسکن ارزان قیمت در سراسر استان داریم، این واقعاً طاقت فرسا است.”

سپس تقاضای کلی برای همه نوع مسکن وجود دارد و دولت در تلاش است تا این نیاز را کنترل کند.

پل لافلش، معاون وزیر مسکن به سی‌بی‌سی نیوز گفت که این استان کمبودی دارد «ما قبلاً هرگز ندیده‌ایم».

وی گفت: ما انتظار این سطح از موفقیت را با مهاجرت نداشتیم و انتظار این سطح از موفقیت در اقتصاد خود را نداشتیم و انتظار کووید را نداشتیم. “بنابراین همه آن چیزها همزمان به دست آمدند و توطئه کردند تا وضعیتی را که امروز در آن هستیم به ما بدهند.”

مسکن بسیار بیشتری از همه نوع مورد نیاز است

در جلسه کمیته حساب های عمومی در اوایل این ماه، لافلش در مورد اهداف وزارت مسکن برای ساخت و سازهای جدید مسکونی در استان صحبت کرد.

لافلش به کمیته گفت: «در حال حاضر تخمین ما، که منتشر نکرده‌ایم، این است که در پنج سال آینده حدود 70 هزار واحد مورد نیاز برای حمایت از جمعیت نوا اسکوشیا داریم. این باید انواع واحدهای مختلف باشد، از مقرون به صرفه گرفته تا سطح متوسط ​​تا سطح بالاتر.”

لافلش بعداً گفت که نمی تواند در مورد این تعداد توضیح دهد.

وی گفت: «وزیر تا چند هفته دیگر در این باره حرف های زیادی برای گفتن خواهد داشت. او قرار است در مقطعی استراتژی مسکن را منتشر کند و آن گزارش را منتشر کند.»

تقاضا بسیار بیشتر از ساخت و سازهای جدید است

بر اساس داده های CMHC، در پنج سال گذشته کلانشهرهای استان شاهد تکمیل 19331 واحد مسکونی شامل خانه های تک خانوار، نیمه مستقل، ردیفی و انواع واحدهای آپارتمانی بوده است.

“برای ملاقات با آن [higher] کابالن گفت: رک و پوست کنده، بدون تغییر واقعی در چیزی که می‌سازیم و چگونه آن را می‌سازیم، غیرممکن است. زیرساخت های مراقبت های بهداشتی، جایی که هزینه های هنگفتی برای زیرساخت های مدرسه وجود دارد.”

“بازویی که چکش را تاب می دهد، بازویی است که چکش را تاب می دهد، و ما فقط تعداد زیادی چکش داریم. و این واقعاً بزرگترین مبارزه در پاسخ به بحران مسکن است.”

لویتن رید گفت حتی به عنوان یک محقق مسکن مقرون به صرفه، او دقیقا نمی داند که چند واحد مقرون به صرفه در استان از طریق بودجه استانی یا فدرال ساخته شده است.

او گفت: “من فکر می کنم که این نشان دهنده نبود برنامه ای در استان برای نه تنها کاهش، بلکه رفع بی خانمانی و نیاز اصلی مسکن است.”

او گفت که یک طرح باید شامل اهداف مشخصی باشد که به چه تعداد ساختمان مقرون به صرفه نیاز است، برای کدام نوع خانوارها، با چه هزینه ای و یک جدول زمانی برای رسیدن به آنجا. همچنین شامل گزارش‌های منظم پیشرفت به مردم می‌شود.